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2018年2季度房地产市场展望(上篇)——政策持续加码 房地产市场平稳下行
//www.crei.cn  2018-05-07

2018年一季度,全国房地产市场投资增幅创近两年来新高,房价上涨压力较大,受部分城市调控政策收紧影响,房屋销售面积保持平稳回落,房地产企业土地购置意愿偏弱,新开工意愿偏弱。在政策层面上,“房住不炒”已成共识,房地产税改革稳步推进,热点城市政策持续加码,限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加,与此同时,各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。

展望2季度房地产市场,预计在各地政策持续加码的前提下,全国商品房销售面积将继续保持回落,甚至有可能出现负增长,房价整体上涨动力不足,但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大,房地产投资中的“虚火”将会减少,投资增速将重回个位数。

一、政策面:继续坚持“房住不炒”基调,部分城市调控政策持续加码

从政策面看,2018年一季度,全国两会召开,房地产相关问题备受重视,“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制;支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;稳妥推进房地产税立法;加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严,严控个人贷款违规流入房地产市场,多数银行上调房贷利率。同时,在保障基本住房需求的同时,各地人才引进政策集中出台。

一季度,中国人民银行召开工作会议,部署了2018年工作的9项主要任务,“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首,并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张,在资金层面出现了三点新动向:其一,银行表外业务向表内转移,同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言,“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象,以防违规信贷资金流入房地产市场。其二,放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月,更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务,仅限于合作楼盘才能放贷。其三,房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过,住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平,2月占比升至38%,环比增加16.6个百分点,显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。

从地方层面看,在因城施策的指导方针下,“四限”城市再扩容,昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列,兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计,1-3月份地方共出台楼市调控新政达76项,内容涉及限购、限售、摇号等,限售城市已扩容至50城,其中三四线城市多达27城,限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。

2018年1季度,各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来,西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政,意在放宽落户门槛,吸引更多人才落户。一季度,西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版,通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务,吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战,着力引进高端人才,北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”,对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。

二、市场面:投资高增长有“虚火”,销售增速平稳,房价上涨压力较大

在去库存政策的指引下,2017年房地产投资增长平稳,销售形势较好,房屋销售面积和销售额均再创新高,但增速保持逐月回落。2018年1季度,市场整体延续去年的平稳回落态势,但投资增速出现意外加速,实现两位数增长;房屋销售增速继续回落,但下降趋势有所放缓;房价整体涨幅有所抬头,部分城市房价上涨压力较大;企业资金来源渠道偏紧,个人按揭贷款降幅继续扩大;企业土地购置基本与上年同期持平,企业新开工意愿有所上升。

秒速赛车技巧 www.5ub.com.cn 1、土地购置费带动投资增幅创新高,华南、华东、华中地区增速较快

2018年1季度,全国房地产开发投资共完成21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比上一季度加快6.2个百分点,创3年来新高。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

在房地产开发投资增速加快的背后,却另有隐情,房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算,2018年1季度,土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%,为房地产开发增速贡献了10.9个百分点,建筑安装工程的贡献率为-6%,拉低投资增速0.6个百分点,设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响,房地产开发投资实际已出现负增长,2018年1季度房地产开发建筑安装工程完成14594亿元,同比下降0.8%。

分行政区域看,华南、华东、华中等3个区域增长较快,增速均超过10%。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长,增速在3%以内?;钡厍鼙本?、河北投资大幅下滑影响,整体保持负增长,下降7%。

2、商品房销售增速保持低位,待售面积降幅略有收窄

2018年1季度,全国商品房实现销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速与2017年全年相比回落3.9个百分点,但与上一季度当季增速相比加快1.2个百分点。其中,商品住宅实现销售面积26114万平方米,增长2.5%,增速与2017年全年相比回落2.8个百分点,但与上一季度相比加快2.1个百分点。

从商品房销售面积同比增幅走势看,2016年年初大幅回升,随后整体保持平稳回落态势,2017年下半年增幅明显放缓,不到3%,但最近3个季度增速出现小幅回升。对此,我们认为其回升幅度相对有限,甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下,后期甚至会出现负增长。

分区域看,华中和西南地区增速较快,均超过10%?;钡厍突系厍鱿指涸龀?,分别下降29.6和4.7个百分点。东北、华东和西北地区保持个位数增长。

与销售面积增速放缓相对比,商品房待售面积的降幅开始略有收窄。截至2018年3月末,全国商品房待售面积为5.73亿平方米,连续15个月保持下降,同比下降16.7%,降幅与2018年2月相比收窄0.4个百分点,表明持续近两年的“去库存”政策,其政策力度将有所减弱,以保持市场的平稳增长。从商品住宅待售面积来看,基本与商品房待售面积走势类似,3月末为2.92亿平方米,同比下降25.4%,降幅较2月份收窄0.6个百分点。

3、平均房价涨幅较去年有所扩大,房价上涨压力加大

2018年1季度,全国商品房成交均价8507元/平方米,同比增长6.6%,增幅比去年同期上升1.8个百分点,较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米,同比增长8.7%;商业营业用房成交均价下跌1.5%;办公楼成交均价下跌5.6%。

分区域看,华南地区平均房价最高,达到11285元/平方米,华北次之,华中地区平均房价最低,仅为6375元/平方米。从平均房价涨幅来看,西北、东北、西南、华中等区域房价涨幅较快,均超过10%,华北地区受区域内成交结构调整影响,出现下跌,跌幅为16.6%。

从价格指数来看,2018年3月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨3.6%,涨幅比2月下降0.3个百分点,环比上涨0.3%,涨幅比2月提高0.2个百分点。房价上涨的压力依然较强,特别是70个大中城市之外的部分城市,其房价涨幅更高。

从近6个月房价环比涨幅排名居前的城市名单来看,绝大多数集中在中西部地区和东北地区,其中,出现次数较多的城市有大连(4次)、大理(3次)、哈尔滨(3次)、昆明(3次)、乌鲁木齐(3次)、西宁(3次)、遵义(3次)等,均属于西部地区和东北地区,表明当前非限购城市的房价有较为强烈的补涨冲动,未来的房地产调控须更加精准。

4、企业资金来源增速放缓,个人按揭贷款出现负增长

2018年1季度,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比2017年全年慢5.1个百分点。企业资金来源增速自2017年起整体保持振荡回落,2018年回落趋势更加明显。2018年1季度,个人按揭贷款新增5160亿元,同比下降6.8%,降幅较2017年全年继续扩大,表明当前金融信贷环境整体仍然偏紧,企业未来销售将继续承压。

房地产贷款总体增速保持回落,房产和地产开发贷款增速上升,个人住房贷款增速回落。截止2018年3月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上季末低0.6个百分点。其中,个人住房贷款余额为22.86万亿元,同比增长20%,增速比上季末低2.2个百分点;房产开发贷款余额为7.7万亿元,同比增长25.3%,增速比上季末高3.6个百分点;地产开发贷款余额为1.4万亿元,同比增长2.2%,降幅比上季末增加10.2个百分点。

2018年1季度,房地产贷款新增1.9万亿元,同比增加1900亿元,新增贷款创下单季最高值。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看,2018年1季度为39.2%,比2017年4季度下降7.2个百分点,但从长期走势来看,该比重仍将保持回落。

5、土地整体供求旺盛,但房地产行业购地意愿不强,一二线城市房企购地出现负增长

2018年一季度,土地供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据,1季度全国通过招拍挂方式共出让经营性土地18947宗,出让土地面积为61884万平方米,同比增长28.3%;成交15923宗,成交面积为52074万平方米,同比增长37.4%,成交价款达12597亿元,同比增长49.4%,增速均创2014年来同期新高。分城市级别看,一二城市土地成交面积均有增长,但增速不及全国平均水平,三四线城市增长较快。1季度,一线城市土地成交718万平方米,同比增长28.4%,二线城市成交8731万平方米,增长18%,增速均低于全国平均增速。

从地价数据看,2018年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米,环比分别上涨1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地价增速处于高位运行,但增速已连续三个季度保持回落,综合、商服地价增速温和上行,工业地价变化平稳。分城市级别看,三线城市地价涨幅最快,一线城市次之,二线城市涨幅最低。

具体到房地产行业的土地购置情况,则相对较为低迷。根据国家统计局数据,2018年1季度,房地产开发企业共购置土地面积为3802万平方米,同比仅上升0.5%,增速与2017年全年相比回落15.3个百分点。分城市级别看,一线城市土地购置面积出现深度下滑,同比下跌70.5%,二线城市小幅下降,同比下跌9.6%,三线及以下城市是土地购置的主体,占全部土地购置面积的74.4%,共购置土地2828万平方米,增长10.1%。

6、新开工面积保持小幅回升,华东、华南、西南地区增长较快

2018年1季度,全国商品房新开工面积为34615万平方米,增长9.7%,增速较上一季度提高2.1个百分点。其中,商品住宅新开工面积为25531万平方米,增长12.2%,比上一季度加快3.4个百分点。

分区域看,华东地区是商品房新开工面积的主体,开工13549万平方米,占全国新开工面积的39.1%,其次是西南、华中和华南,占比均在15%-18%之间,东北地区占比最小,仅占2.5%。从增速看,华南地区增速最快,增长20.6%?;臀髂系厍沃?,但也保持15%以上的较快增速?;焙臀鞅毙驴っ婊鱿指涸龀?,特别是西北地区,跌幅超过四成。

三、重点城市:整体较为低迷,城市间差异显著

2018年一季度,受限购、限贷等政策影响,重点城市房地产市场较为低迷,各主要指标增速均低于全国整体水平,特别是土地购置面积、销售面积均出现负增长。从城市内部来看,城市间差异显著,分化持续。

1、投资:重点城市投资增速慢于全国平均水平3.7个百分点,???、哈尔滨增长较快,银川、福州、成都、北京降幅明显

2018年一季度,40个重点城市共完成房地产开发投资11376亿元,同比增长6.7%,增速比全国增速低3.7个百分点。

分城市看,城市间差异显著。从投资规模上看,上海、重庆、苏州位居前三甲,分别完成投资909、798、649亿元。从增速上看,在40个重点城市中有31个城市上涨,9个城市下跌。其中???、哈尔滨、长春、无锡增幅较大,均超过40%,北海、沈阳、深圳紧随其后,增幅超过30%。在下跌的9个城市中,有6个城市跌幅超过10%,分别是银川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家庄等城市。

2、新开工与土地购置面积城市间差异显著,太原、沈阳、福州、苏州新开工面积增长较快

2018年一季度,40个重点城市新开工面积为12421万平方米,同比增长2.9%,增速比全国增速低6.8个百分点。分城市看,重庆、苏州、成都等3城市新开工面积规模位居前三甲,分别为1704、877、811万平方米。从增速上看,在40个重点城市中有18个城市上涨,22个城市下跌。在上涨的城市中,太原、沈阳、福州、苏州等4个城市增速最快,增幅均超过100%。在下跌的22个城市中,有8个城市跌幅超过50%,分别是西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、昆明、上海、北京等。

2018年一季度,40个重点城市房地产企业共购置土地1114万平方米,同比下降15.2%,出现明显下跌。分城市看,厦门、西宁、银川等3个城市房地产企业购置土地面积为零,贵阳、北海、太原分别购置土地8.1、3.6、3.5万平方米,但该3个城市上年同期购置土地面积为零,无增速数据。除此以外,其余34个城市有完整的土地购置面积和增速数据,具体来看,宁波、重庆、苏州等城市土地购置面积规模较大,均超过100万平方米,从增速上看,成都、石家庄、长春、兰州等城市增幅较快,均超过300%。

3、多数城市销售低迷,中西部部分省会城市增速超过20%

2018年一季度,40个重点城市共完成商品房销售10583万平方米,同比下降2.5%,比全国增速低6.1个百分点;其中,商品住宅完成销售8740万平方米,同比下降4%,比全国增速低6.5个百分点。

分城市看,有25个城市商品房销售面积保持增长,其余15个城市下跌。在上涨的城市中,乌鲁木齐、郑州、南宁、太原、长春等城市增幅较大,均超过20%,这些城市均位于中西部地区。在下跌的城市中,北京、天津、广州、石家庄、兰州等城市间降幅较大,跌幅均超过30%以上。

4、价格整体涨幅平稳,但个别城市房价涨幅偏大,值得警惕

从商品房平均销售价格来看,40个大中城市商品房平均销售价格为12292元/平方米,同比上涨5.9%,涨幅比全国平均水平低0.6个百分点。其中商品住宅平均价格为12207元/平方米,平均上涨9.5%,涨幅比全国平均水平高0.8个百分点。

分城市看,深圳市平均商品房价格最高,为53626元/平方米,北京次之,为36227元/平方米。三亚、杭州、广州、南京、上海等城市平均房价在2万-3万之间。银川、西宁、北海等城市平均房价较低,均在7000元以内。从房价涨跌幅度来看,呼和浩特、石家庄涨幅偏高,超过50%,济南、杭州、青岛、西安等城市平均房价涨幅也在30%以上;厦门、上海、郑州、苏州等4个城市平均房价同比出现下降,其中厦门和上海受楼市供应结构变化较大影响降幅较大。

(标杆房企及上半年全国房地产市场指标预测,敬请期待明天发布的报告下篇。)

注:

1.东、中、西部和东北地区划分

东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个?。ㄊ校?;中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个??;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个?。ㄊ?、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

2.华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北等行政区域划分标准

华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个?。ㄊ?、自治区),东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江等3个?。ㄊ?、自治区),华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个?。ㄊ?、自治区),华中地区包括河南、湖北、湖南等3个?。ㄊ?、自治区),华南地区包括广东、广西、海南等3个?。ㄊ?、自治区),西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区,西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个?。ㄊ?、自治区)。

3.一线城市、二线城市标准

一线城市包括北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市包括天津、石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、佛山、重庆、成都、贵阳、昆明、西安等25个城市,其余城市为三线及以下城市?! ?作者:国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉)  (出处:国信房地产信息网)

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